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Alguém sabe uma defição explicita de construtora x incorporadora, e o que cada uma pode fazer e não fazer dentro das suas atividades normais.

Ou seja, construtora de edifícos, pode renvender as suas unidade próprias ou ela tem que ter nas suas atividades legais também a incorporação?

oI, é MAIS FÁCIL VOCÊ LER PRIMEIRO TODO O PROCEDIMENTO cpc 17.

Segue link do CPC 17 - Contratos de Construção

http://www.cpc.org.br/pdf/CPC_17.pdf

ATIVIDADE DE INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA
Orientações Gerais
ROTEIRO

1. INTRODUÇÃO

2. CONCEITO

3. TIPOS DE SERVIÇOS

4. LOCAL DE PAGAMENTO

5. INCIDÊNCIA DO IMPOSTO

6. BASE DE CÁLCULO

7. EMISSÃO DA NFS-E - NOTA CARIOCA

8. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

9. LIVROS FISCAIS ENVOLVIDOS

10. RECOLHIMENTO DOIMPOSTO

11. VISTO FISCAL

12. ROTEIRO PRÁTICO

1. INTRODUÇÃO

A presentematéria tem o objetivo de abordar a atividade de incorporação e construçãoimobiliária, desde o conceito principal, os tipos de serviços que envolvem talatividade, a incidência do imposto sobre serviços, a base de cálculo e aobrigatoriedade de emissão da nota fiscal eletrônica de serviços, a NOTACARIOCA, bem como as obrigações acessórias pertinentes à referida atividade, enfimo recolhimento do imposto devido e o visto fiscal em função do habite-se,finalizando, selecionamos um roteiro prático que aborda esta atividade naemissão da NOTA CARIOCA.

2. CONCEITO

Conceitua-se a construção civil as obras hidráulicas, elétricas esemelhantes à realização das seguintes obras e serviços, tais como edificaçõesem geral, rodovias, ferrovias, hidrovias, portos e aeroportos, pontes, túneis,viadutos e logradouros públicos, canais de drenagem ou de irrigação, obras deretificação ou de regularização de leitos ou perfis de rios, barragens ediques, sistemas de abastecimento de água e de saneamento, poços artesianos,semi-artesianos ou manilhados, sistemas de produção e distribuição de energiaelétrica, sistemas de telecomunicações, refinarias, oleodutos, gasodutos eoutros sistemas de distribuição de líquidos e gases, escoramento e contenção deencostas e serviços congêneres e recuperação ou reforço estrutural deedificações, pontes e congêneres, quando vinculada a projetos de engenharia, daqual resulte a substituição de elementos construtivos essenciais, limitadaexclusivamente à parte relacionada à substituição, observado-se que elementosconstrutivos essenciais, são, os pilares, vigas, lajes, alvenarias estruturaisou portantes, fundações e tudo aquilo que implique a segurança ou estabilidadeda estrutura.

3. TIPOS DE SERVIÇOS

Consideram-se atividades como de construção civil, se relacionadoscom as obras e os serviços mencionados no tópico 1 desta matéria, os serviçoscomo sondagens, estaqueamentos, fundações, escavações, aterros, perfurações,desmontes, demolições, rebaixamento de lençóis de água, dragagens,escoramentos, terraplanagens, terraplenagens, enrocamentos e derrocamentosconcretagem e alvenaria, revestimentos e pinturas de pisos, tetos, paredes,forros e divisórias, carpintaria, serralheria, vidraçaria e marmoraria,impermeabilizações e isolamentos térmicos e acústicos, instalações e ligaçõesde água, de energia elétrica, de proteção catódica, de comunicações, deelevadores, de condicionamento de ar, de refrigeração, de vapor, de arcomprimido, de sistemas de condução e exaustão de gases de combustão, inclusivedos equipamentos relacionados com esses serviços, a construção de jardins,iluminação externa, casa de guarda e outros de mesma natureza, previstos noprojeto original, desde que integrados ao preço de construção da unidadeimobiliária, e outros serviços diretamente relacionados com obras hidráulicas,elétricas, de construção civil e semelhantes.

Não se enquadram como serviços de construção civil, os serviçosparalelos à execução de obras hidráulicas ou construção civil, como porexemplo, a locação de máquinas, motores, formas metálicas, equipamentos e arespectiva manutenção, o transportes e fretes, a decoração em geral, estudos demacro e microeconomia, inquéritos e pesquisas de mercado, investigaçõeseconométricas e reorganizações administrativas, atuação por meio de comissões,inclusive a decorrente da cessão de direitos de opção de compra e venda deimóveis, cobrança, pelo prestador de serviço, de despesas por ele realizadas erelativas a encargos do contratante, sendo tributável a quantia cobrada queexceda o montante dos pagamentos efetuados, e outros serviços análogos.

4. LOCAL DE PAGAMENTO

Na realizaçãodas obras e dos serviços enquadrados no tópico 3 desta matéria, o local depagamento está vinculado ao local da execução da obra, ou seja, o imposto serápago ao município, quando em seu território ocorrerem às hipóteses abaixo,ainda que os prestadores não estejam nele estabelecidos nem nele domiciliados:

- Execução daobra, no caso dos serviços de execução, por administração, empreitada ousubempreitada, de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica e de outrasobras semelhantes, inclusive sondagem, perfuração de poços, escavação, drenageme irrigação, terraplanagem, pavimentação, concretagem e a instalação e montagemde produtos, peças e equipamentos (exceto o fornecimento de mercadoriasproduzidas pelo prestador de serviços fora do local da prestação dos serviços,que fica sujeito ao ICMS) e acompanhamento e fiscalização da execução de obrasde engenharia, arquitetura e urbanismo.

- Demolição

- Execução dosserviços de escoramento, contenção de encostas e congêneres.

5. INCIDÊNCIA DO IMPOSTO

Nos contratosde construção regulados pela Leinº. 4.591/1964, firmados antes do habite-se entre incorporador que acumule essaqualidade com a de construtor e os adquirentes de frações ideais de terreno, háprestação de serviços de construção civil e, por conseguinte, incidência do ISS(item 7.02 do art. 8° da Lei n° 691/1984).

6. BASE DE CÁLCULO

A base decálculo do ISS será o preço total do contrato de serviço, deduzidos o valor daquota de terreno e, proporcionalmente, o valor dos materiais fornecidos peloprestador, nos termos das disposições do Decreton° 10.514/1991.

7. EMISSÃO DA NFS-E - NOTA CARIOCA

O prestador deserviços estabelecido no Município do Rio de Janeiro deverá emitir Nota Fiscalde Serviços Eletrônica - NFS-e - NOTA CARIOCA, documento fiscal referente aoISS, sempre que executar serviço e quando receber adiantamento, sinal oupagamento antecipados, inclusive em bens ou direitos;

Se o serviçonão for prestado e o sinal ou adiantamento for devolvido ao cliente, ocontribuinte deverá cancelar a NFS-e - NOTA CARIOCA emitida;

São obrigados aemitir NFS-e - NOTA CARIOCA, a partir de 1º de agosto de 2010, os prestadoresde serviços com receita bruta no ano de 2009 igual ou superior a R$ 240.000,00(duzentos e quarenta mil reais), e a partir de 1º de novembro de 2010 todos osdemais, desde que não isentos ou não imunes ao ISS, pois estes estarãoobrigados a partir de 1º dezembro de 2010.

8. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

Todos osprestadores de serviços, pessoas físicas ou jurídicas, inclusive consórcios,condomínios e cooperativas, obrigados à inscrição no cadastro de contribuintesdo Município do Rio de Janeiro, que prestem os serviços previstos no subitem 7.02 da lista do art. 1º doDecreto n° 10.514/1991, deverão manter em cada um dos seus estabelecimentos osseguintes livros fiscais, de acordo com as operações que realizarem, ou com aforma pela qual se constituírem: Registro de Utilização de Documentos Fiscais eTermos de Ocorrências - modelo 2; Registro de Entradas de Materiais e Serviçosde Terceiros (REMAS) - modelo 4; e Registro Auxiliar das IncorporaçõesImobiliárias (RADI) - modelo 6;

Os referidoscontribuintes deverão observar, quanto à escrituração dos livros fiscaismencionados, as disposições contidas no Capítulo III do Decreto n° 10.514/1991 e no Decreto n° 2.978/1981;

9. LIVROS FISCAIS ENVOLVIDOS

De acordo com a Resolução SMF n° 2.617/2010 é dispensado além do livro de apuraçãodo ISS, modelo 3, também o Registro de Apuração do ISS para a Construção Civil(RAPIS) - modelo 5.

O livro deRegistro de Entradas de Materiais e Serviços de Terceiros (REMAS) - modelo 4 -destina-se à escrituração das deduções cabíveis nos serviços previstos nos subitens 7.02, 7.05 e 7.15 da lista do art. 1º do Decreto n°10.514/1991, bem como dos serviços para obras isentas ou não tributáveis, dosmateriais provenientes de desmonte e dos serviços sujeitos à retenção doimposto.

Os lançamentosserão feitos, documento a documento, na ordem cronológica da entrada efetivados materiais e da prestação dos serviços.

Já o livroRegistro Auxiliar das Incorporações Imobiliárias (RADI) - modelo 6 - deverá serescriturado pelos incorporadores-construtores, do seguinte modo que cada folhaterá um cabeçalho, do qual constarão indicações, tais como: denominação"Registro Auxiliar das Incorporações Imobiliárias", o endereço e o códigoda obra, o nome do Agente Financeiro (se houver financiamento), a quantidade deVRF, ou similar, contratada, o número de unidades a construir, a data do inícioda obra (primeira licença), a área licenciada e suas alterações, e a data do"habite-se”, e será utilizada uma folha para cada obra, ocupando-se umalinha por mês.

10. RECOLHIMENTO DO IMPOSTO

Quando ocontribuinte, antes ou durante a prestação dos serviços, receber dinheiro, bensou direitos, como sinal, adiantamento ou pagamento antecipado de preço, deverápagar imposto sobre os valores recebidos;

O pagamento doISS referente à NFS-e - NOTA CARIOCA deverá ser efetivado até o dia dez do mêsseguinte ao mês de competência;

Considera-semês de competência o mês em que o serviço for executado ou em que houver orecebimento, sinal ou pagamento antecipado;

11. VISTO FISCAL

Os titulares dedireitos sobre prédios que se construírem ou forem objeto de acréscimos,reformas ou reconstruções ficam obrigados a comunicar as citadas ocorrências aoórgão competente da Secretaria Municipal de Fazenda, na forma e nos prazosfixados em ato do Poder Executivo, comunicação esta que será acompanhada deplantas, visto da fiscalização do Imposto Sobre Serviços e outros elementoselucidativos da obra realizada.

Não seráconcedido "habite-se", nem serão aceitas as obras pelo órgãocompetente, sem a prova de ter sido feita à devida comunicação, e o nãocumprimento implicará multa de 1 (uma) UNiF por mês ou fração, por unidade aser inscrita ou que tenha acréscimo de área ou que tenha sido reconstruída.

Se não forpossível comprovar o mês de conclusão da obra, a juízo da autoridadeadministrativa competente, este será o do início do processo de inciusãopredial na Secretaria Municipal de Fazenda.

Os documentos eos livros necessários à formalização do processo de inclusão predial e quepoderão ser solicitados ao requerente, após a verificação, os originais serãodevolvidos imediatamente e são os seguintes:

- licençaatualizada da obra, com todas as prorrogações (original e cópia reprográfica);

- projetoaprovado e suas alterações - plantas baixa, de corte e de situação (original ecópia reprográfica);

- contrato deconstrução, se houver;

- Documento deCadastramento de Imóveis - DCI, preenchido sem rasuras e assinado pelocontribuinte, quando se tratar de obra nova ou de acréscimo de área;

- espelho docarnê do IPTU com os dados cadastrais;

- certidão dedemolição, se for o caso;

- escritura decompra e venda do terreno (promessa e/ou definitiva);

- livroRegistro de Apuração do ISS para a Construção Civil (RAPIS), modelo 5, e guiasde pagamento do ISS relativas ao período da obra (dispensado da escrituração deacordo com a Resolução SMF n°2.617/2010);

- livroRegistro de Entrada de Materiais e Serviços de Terceiros (REMAS), modelo 4, eNotas Fiscais de Serviços com retenção do ISS na fonte;

- livro Diárioescriturado desde a aquisição do terreno, tanto no caso de obra própria como node incorporação construção;

- livroRegistro de Empregados, folhas de pagamento da obra e comprovantes derecolhimento de encargos sociais;

- livroRegistro Auxiliar das Incorporações Imobiliárias (RADI), modelo 6, ou MapaAuxiliar do RAPIS e quadros I, II e III do Memorial de Incorporação, registradono Registro Geral de Imóveis, quando se tratar de incorporador construtor.

Estão dispensadas de prévia demonstração da situação fiscal, parafins de inclusão predial, as edificações novas, inclusive as reconstruções,cuja área total seja inferior a 80 m2 (oitenta metros quadrados), as obras de acréscimos deconstrução cuja área total, incluída a edificada anteriormente, não ultrapasseo limite fixado, as construções novas, as reconstruções e os acréscimosexecutados em sistema de mutirão, fatos comprovados por documentação hábil e asedificações residenciais licenciadas de acordo com o disposto no Decreto nº.9.218, de 9 de março de 1990.

Na hipótese a acima, os documentos necessários à inclusão predialserão, a licença atualizada da obra, com todas as prorrogações (original ecópia reprográfica), o projeto aprovado e suas alterações - plantas baixa, decorte e de situação (original e cópia reprográfica), o documento deCadastramento de Imóveis - DCI, preenchido sem rasuras e assinado pelocontribuinte, quando se tratar de obra nova ou de acréscimo de área e o espelhodo carnê do IPTU com os dados cadastrais.

Após a entrega de todos os documentos exigidos pela Gerênciacompetente da Coordenadoria do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza eTaxas, será emitida Certidão de Visto Fiscal do ISS de acordo com o modeloinstituído pela Secretaria Municipal de Fazenda, no prazo máximo de 10 (dez)dias

O documento expedido de acordo deverá ser apresentado pelo titularda obra ao órgão competente da Secretaria Municipal de Urbanismo, para fins deliberação do "habite-se" ou de aceitação de obras. O Visto Fiscal sóproduzirá efeitos para os fins acima.

Após a conclusão dos procedimentos inerentes ao ISS, os autos doprocesso de inclusão predial serão encaminhados à Coordenadoria do Impostosobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana para fins de cadastramento dasrespectivas unidades imobiliárias, dos acréscimos ou reconstruções. Com aimplantação dos dados no cadastro imobiliário, os documentos serão devolvidos àrepartição de origem.

O montante do imposto não recolhido ou a insuficiência porventuraexistente entre o imposto pago e o apurado de acordo com o devido procedimentolegal será objeto de Nota de Lançamento. O imposto apurado seráconvertido em quantidades de UNIF, pelo valor dessa unidade no primeiro dia domês da conclusão da obra.

Os valores pagos durante a construção a título de ISS serãoconvertidos em quantidades de UNIF, com base no valor dessa unidade na data dopagamento e confrontadas com o ISS, observada, em relação a esses pagamentos, aalíquota em vigor nos respectivos períodos de competência.

Se o notificado impugnar a exigência no prazo de 30 (trinta) diascontados da ciência da Nota de Lançamento, o processo seguirá os trâmitesprevistos no Decreto nº. 14.602,de 29 de fevereiro de 1996. Não havendo pagamento ou impugnação, seráimediatamente emitida Nota de Débito, para inscrição em dívida ativa.

Quando do pagamento do crédito decorrente da Nota de Lançamento, ocontribuinte deverá apresentar cópia reprográfica da guia, para ser juntada aoprocesso. A impugnação à Nota de Lançamento não elidirá a incidência dosacréscimos legais. No caso de não pagamento do crédito tributário decorrente daapuração prevista, no prazo de 30 (trinta) dias contados da ciência da Nota deLançamento, implicará a cobrança de acréscimos moratórios.

A base de cálculo do ISS será arbitrada de acordo com o custototal da obra, obtido do produto da área global pelo custo unitário básico daconstrução civil, sempre que ocorrer qualquer das hipóteses do art. 34, inciso I a VlIl,da Lei nº. 691/84.

O arbitramento será realizado pelo valor do custo unitário,calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio deJaneiro de acordo com o art. 54da Lei Federal nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, divulgado no mês anteriorao do início do processo de inclusão predial no órgão competente daCoordenadoria do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza e Taxas. Uma vezarbitrada a base de cálculo do ISS, seguir-se-á o procedimento determinadosacima.

<a name="12.">12. ROTEIRO PRÁTICO

Segue umroteiro prático para adequação dos contribuintes à NFS-e - NOTA CARIOCA,observando-se os prazos já mencionados, assim resumidos:

1. Ao recebervalores (a qualquer título e mesmo que em bens ou direitos), acessar o"site" www.notacarioca.rio.gov.br e emitir a NFS-e - NOTA CARIOCAcorrespondente à operação, indicando CPF e demais dados do adquirente da fraçãoideal vinculada a uma benfeitoria em construção ou a ser construída;

2. Descrever,no campo "discriminação dos serviços", os dados da unidadeimobiliária em questão e informações sobre a importância recebida (nº. daunidade, bloco, nº. da parcela, etc...);

3. Indicara importância recebida no campo "valor dos serviços";

4. Informarno campo "deduções" os abatimentos da base de cálculo permitidos nalegislação (observar que estes são transportados da obrigatória escrituraçãofiscal dos Livros REMAS e RADI);

5. Informar nocampo "código da obra" o nº. atribuído pelo próprio contribuinte paraa obra/empreendimento em questão, constante também da sua escrituração fiscal.